מחזורמשכנתא נעשה כאשר אנו משמים ריביות גבוהותלדוגמא 6% ורוצים להוריד את הריבית ל-3%, ככה שכל שנה נשלם 3% פחות ובכך נחסוךעשרות אלפי שקלים. מחזור משכנתא זהו בעצם החלפה של המשכנתא היקרה ולקיחת משכנתאזולה יותר.
מדריך למחזור משכנתא
לפני ביצוע מחזור המשכנתאחשוב לבדוק מספר דברים חשובים.
במידה והיה ללוקח המשכנתא צ'קים שחזרו אוחשבון שהוגבל בתקופה של 3 שנים אחורה מיום הבקשה הבנק יכול לסרב עקב אי יכולתלעמוד בתשלומי המשכנתא החדשים.
כאשר לוקחים משכנתא הבנקמתייחס למחזור משכנתא כאילו לקחתם משכנתא חדשה לגמרי ולכן אם יש לנו החזרות שלצ'קים, בעיות בחשבון או חשבון מוגבל הבנק ככל הנראה לא יאשר את מחזור המשכנתא.מבחינת הבנק, אין לו שום אינטרס למחזר משכנתא שנקלחה בריבית גבוה אלא אם כן הלקוחהינו לקוח איכותי אשר משלם באופן קבוע את תשלומי המשכנתא.
פרמטרנוספת שהבנק בוחן הינו יכולת ההחזר. במידה ו-2 בני הזוג שכירים או עצמאייםעם וותק במקום העבודה, יהיה להם יותר יכולת לנהל משא ומתן על גובה הריביות מאשראדם אשר ההכנסות שלו נמוכות יותר.
האם כדאי למחזר את המשכנתא-בדיקת כדאיות מחזורמשכנתא?
כאשר בוחנים כדאיות מחזורחשוב לראות מהי התקופה אשר נותרה לסילוק המשכנתא. מכיוון שרוב נוטלי המשכנתאותלקחו את המשכנתא שלהם בלוח שפיצר הנפוץ, סביר להניח שבשנים האחרונות לא יהיה כדאילמחזר מכיוון שנאכל כבר חלק גדול מהריבית ומה שנותר זה התשלום על חשבון הקרן.
חשוב לבדוק האם לאחר כלהעמלות והקנסות, כדאי למחזר את המשכנתא.
בכל תיק משכנתא התשלוםהראשוני אותו צריך לשלם על עמלת פתיחת תיק הינו 0.25% מסך ההלוואה החדשה.
לדוגמאאם המשכנתא עומדת על 400,000 ₪ התשלום לעמלת פתיחת תיק הינו 1,000 ₪.
עמלת רישום בטאבו תעלה לנוכ-150 ₪ רישום ברשם המשכונות כ-300 ₪ ושמאות עוד כ-500 ₪.
כפי שניתן לראות עלויות מחזורמשכנתא הם עלויות לא מבוטלות וחשוב לקחת בחשבון גם את הפסד ימי העבודה ולכן כדאילראות האם לאחר מחזור המשכנתא אנו חוסכים בצורהמשמעותית.
מה לגבי הריבית? כמה ניתןלחסוך?
הריביותבשוק המשכנתאות נמצאות כיום בשפל חסר תקדים. הריבית הקבועה הצמודה למדד ירדהלכ-3.2% ל-20 שנה והפריים עומד כיום על 3%. כמו כן הריביות המשתנות והריביות אשרצמודות לדור ולאירו גם הן ירדו בצורה משמעותית
במידה ולווה אשר ממחזר משכנתא מ-6% ל-3%על אותה תקופה הוא יכול לחסוך כ-40,000 ₪ אשר לא רואים את החיסכון במיידי אלאלאורך כל חיי ההלוואה.
הורדה של ריבית בלבדובתוספת של קיצור תקופת ההלוואה תחסוך אלפי שקלים נוספים במחזור המשכנתא.
במידהוהריבית אשר אנו משלמים כיום היא ריבית שאין בה הפרש גדול ביחס לריביות אשר קיימותבשוק, לא יהיה כדאי למחזר את המשכנתא
איך למחזר את המשכנתא?
בדומה למשכנתא חדשה חשובלהצטייד בכל המסמכים הדרושים לקבלת משכנתא חדשה ובצירוף היתרה לסילוק של המשכנתאהקיימת כולל גובה הריביות, עמלת הפירעון המוקדם ("הקנס") ותקופתהמשכנתא.
מקבלים"אישור עקרוני" שאומר שהבנק מאשר את בקשת המשכנתא ולאחר מכן מתחיל לעשותסקר בנקים מקיף בין הבנקים למשכנתאות השונים.
לרוב, הבנק בו נמצאת כיוםהמשכנתא יהיה הבנק אשר ייתן את ההצעה היקרה ביותר מבין כל הבנקים האחרים.מכיוון שכיו הריבית אותה אתם משלמים לבנק גבוה אין שום אינטרס לבנק להעביר אתכםלמסלול זול יותר שבו הוא מרוויח פחות לאורך חיי המשכנתא. לכן, כדאי לבדוק היטבבנקים נוספים ולא להסתפק בהצעה של הבנק בו נלקחה המשכנתא לראשונה ולעשות סקר שוקמקיף בין מספר בנקים שונים.
ביצוע מחזור משכנתא
כאשר תמצאו את ההצעה הזולהוהטובה ביותר בעבורכם, יש להסדיר את כל העמלות והתשלומים לשם סגירת ההלוואה הישנהוהסדרת הרישומים לשם קבלת המשכנתא החדשה.
בדומהללקיחת משכנתא חדשה, יש לרשום הערתאזהרה בטאבו לטובת הבנק החדש, משכון ברשם המשכונות, אישור עו"ד שהינו נוטריון אשר מאמת את החתימות ולאחר מכן להשלים אתהמסמכים החסרים במידה ויש.
יש לשים לב שהבנקים למשכנתאותהם גופים גדולים עם הרבה מאוד בירוקרטיה.
עלמנת לקצר את תהליך מחזור המשכנתא כדאי להכין מראש את המסמכים העדכניים אשר הבנקדורש ובכך תחסכו הרבה מאוד זמן של המצאת מסמכים חדשים.
אםכן, במחזור משכנתא נכון חשוב לבחון היטב האם ניתן לחסוך סכום משמעותי ואם כן כדאילבנות בצורה נכונה את המשכנתא החדשה לתקופה הרצויה בה אנו יכולים לעמוד בהחזריםהחודשיים וכן מהן הריביות אותן ניתן לקבל בשוק המשכנתאות
נכתב ע"י:
מאיר וידר, יועץמשכנתאות , מנכ"ל וידר משכנתאותהמתמחה בייעוץ וליווי משכנתאות חדשות, מיחזור משכנתאות קיימות, ליווי קבוצות רכישהופרוייקטים.
meir@vider.co.il