5 שלבים לקחת משכנתא


כספים >> משכנתאות

 צעדים פשוטים לקחת משכנתה חדשה

.  בדיקות מקדימות:
     עוד לפני שהולכים לבנק לקבל ייעוץ משכנתאות, לפני שמתחילים לבדוק את המשכנתאות הקיימות בשוק ואפילו לפני שמתחילים לחפש בית שאוהבים, חשוב מאוד שתשאלו את עצמכם את השאלות הבאות:

א. האם יש לכם 30 אחוז משווי הבית שאותו מעוניינים לרכוש, בכסף מזומן?
אם אתם מעוניינים לרכוש בית השווה 1,000,000 שקל, תצטרכו להראות ליועץ משכנתאות בבנק, שיש לכם לפחות 300,000 אלף שקל במזומן או שווי מזומן, מוכנים לצורך הרכישה. כל יועץ משכנתאות יגיד לכם שהבנקים למשכנתאות מוכנים להלוות לרוכשים בסביבות 70 אחוז משווי הדירה שהם רוצים לקנות. בנוסף, הבנקים מתעקשים שהרוכש ישלם את ה30 אחוז שלו לפני הכסף של הבנק. הבנק שנותן את המשכנתא רוצה להיות כסף אחרון- הרוכש ישלם את ההון העצמי שלו, כך הוא יוכיח לבנק שהוא רציני בקשר לרכישה. רק אחרי זה, הבנק ישלם את כספי המשכנתא.

ב. האם אתם זכאים למשכנתא? איך יודעים?
- משכורת לזוג של מינימום של 7,000 ש"ח נטו. וזה מספיק למשכנתא עם החזר חודשי של כ2,500 ש"ח לחודש. אם תירצו משכנתא עם החזר חודשי גבוה יותר, תצטרכו להראות הכנסה גבוהה יותר.
- חשבון בנק תקין שעונה על מספר פרמטרים: ללא צ'קים חוזרים או חיובים שהבנק לא כיבד, מסגרת האשראי לא מוצתה עד הסוף (אם מסגרת האשראי שלכם היא 10,000 ש"ח ואתם נמצאים במינוס של 10,000 ש"ח, זה סימן רע לבנק המשכנתאות, המעיד על כך שאתם לקוחות מסוכנים), אין הלוואות עם החזר חודשי גבוה שעלולות להכביד עליכם ולהפריע לכם לעמוד בתשלומי המשכנתא. אם עניתם בשלילה על כל הסעיפים הללו, ככל הנראה אתם זכאים למשכנתא.

ג. האם אתם תוכלו לעמוד בתשלומי המשכנתא?
חשוב להבין, משכנתא היא סוג של חתונה קתולית, היא תלווה אתכם המון שנים. לכן תחשבו ברצינות - האם תוכלו לעמוד בתשלום חודשי קבוע, ל25 שנה, כאשר גובה התשלום יכול להשתנות, לפעמים הוא עלול לעלות אפילו 5 עד 10 אחוז(במקרים של עליית ריבית תלולה). לדוגמה: מעכשיו ולכל החיים(פחות או יותר) יהיה לכם תשלום חודשי קבוע של 3,500 ש"ח (נניח), האם תוכלו לעמוד בזה? חשוב להיות ריאלים. אנו כבני אדם נוטים לחשוב בצורה אופטימית, אנחנו תמיד יוצאים מתוך נקודת הנחה שיהיה בסדר. תזכרו היטב ותפנימו: פיגורים במשכנתא גוררים קנסות כבדים ובעיות חמורות בניהול חשבון הבנק ובכל מערכת היחסים שלכם עם הבנק. לכן צריך לקחת את זה בחשבון לפני שמתחייבים למשכנתא.

ד. האם יש לכם מספיק כסף להוצאות שנלוות למשכנתא?
למשכנתא יש המון הוצאות נלוות:
- עמלת פתיחת תיק: ברגע שחותמים על מסמכי המשכנתא אצל יועץ המשכנתאות, צריך לשלם חצי אחוז מגובה המשכנתא כעמלה לבנק. אם המשכנתא היא בגובה של מיליון ש"ח, צריך לשלם במקום 5,000 ש"ח עמלה.
- עמלת עורך דין: עורך דין שמטפל בקניית הנכס לוקח בערך כ1 אחוז משווי העסקה. לכן צריך לקחת בחשבון עוד כ10,000 ש"ח(לפי הדוגמה הקודמת).
- שמאות: הבנק ידרוש מכם להזמין שמאי שיעריך את שווי הנכס שאתם מעוניינים לרכוש. העלות היא כ1,000 ש"ח.
- עמלת מתווך, אם השתמשתם במתווך.
- עמלת הכנת מסמכים: לרשום דירה בטאבו עולה בסביבות 1,000 ש"ח ולרשום דירה ברשם המשכונות עולה סכום דומה.
- ביטוח משכנתא: הבנק ידרוש מכם לבטח את הדירה בביטוח מבנים, כדי להגן על הנכס שהוא מממן, ולהגן על עצמכם בביטוח חיים. ביטוחים אלה יעלו בסביבות 500 ש"ח לחודש בהנחה שאין לכם בעיות בריאות מיוחדות, אם יש כאלה, הסכום יהיה גבוה יותר.

2 . בחירת סכום המשכנתא הרצוי ומסלולים-
     חשוב מאוד להחליט על גובה המשכנתא הדרושה לכם, עוד לפני שהולכים לייעוץ משכנתאות בבנק. הסיבה היא אותה סיבה שבגללה הולכים לסופר עם רשימת קניות- כדי לא להתפזר. הרעיון הוא להגיע ליועץ המשכנתאות ולהגיד: "שלום לך יועץ משכנתאות אדיב, אנו צריכים הצעת ריבית לסכום כזה במסלולים כאלו. מה אתה יכול להציע לנו? הסיבה הכי טובה לבוא סופר מוכנים לפגישה, היא שיועץ המשכנתאות בבנק הוא אדם מאוד עסוק, משלמים לו די מעט ודורשים ממנו להיות סופרמן. יועץ המשכנתאות עובד על עמלות ממשכנתאות שלוקחים אצלו, והוא כפוף ליעדי מכירות קשוחים. התוצאה היא שיועץ המשכנתאות של הבנק בוחר להקדיש את מירב זמנו ללקוחות שהוא רואה בהם "לוקחי משכנתא פוטנציאלים לזמן הקרוב". אם הוא יחשוב שאתם רציניים והולכים לסגור את המשכנתא בקרוב, דבר שיעזור לו לעמוד ביעדים, יועץ המשכנתאות יעשה הכל כדי לעזור לכם, לקדם את העניין שלכם ולהשיג לכם את התנאים הכי טובים שיש. הרי המטרה שלו היא שתיקחו משכנתא מהר. לכן, מגיעים לייעוץ משכנתאות בבנק מוכנים טיפ טופ ומשדרים לו שאתם שוחים בחומר ושתיקחו משכנתא מהר. עוד על ריבית משכנתא
 

 3. פגישה עם יועץ המשכנתאות בבנק:
      הדבר הכי גרוע זה להגיע לפגישה עם יועץ משכנתאות ללא כל המסמכים הדרושים. זה מראה שאתם לא רציניים ולא מוכנים. בנוסף, תצטרכו להיטרטר לסניף פעם נוספת להשלים את כל המסמכים הנדרשים. לכן, לרשום ולוודא:

- תעודות זהות של שני בני הזוג
- תדפיסי בנק 3 חודשים אחרונים, עדיף יותר. אם יש שני חשבונות אז להביא תדפיסים של שני החשבונות.
- תלושי משכורת של שני בני הזוג, 3 חודשים אחרונים. אם אתם עצמאים אז דו"ח שנתי ואישור רו"ח, שנתיים אחרונות.
אלה מסמכים בסיסיים, כל מסמך נוסף שיכול לעזור להוכיח שאתם לקוחות טובים, כמו פיקדונות, בעלות על דירה נוספת, מניות בחברות נוספות, נכסים נוספים יתקבל בברכה. כל מסמך על הבית שאתם רוצים לרכוש כמו טיוטת חוזה יתקבל ברצון ואף יעזור לקדם את ביצוע המשכנתא. זה משדר רצינות. בנוסף, ככל שלבנק יהיה יותר מידע על העיסקה שאתם מעוניינים לבצע, כך הוא יוכל לאשר אותה מהר יותר ולחסוך לכם טרטורים מיותרים. לכן, להביא את כל המסמכים ולבוא לפגישה מוכנים.

4.  אישור עקרוני, עמלות, ריביות:
    לאחר שהגשתם את כל המסמכים לייועץ המשכנתאות בבנק והסברתם לו בדיוק איזה סכום אתם רוצים, באיזה ריביות ומסלולים, קורה התהליך הבא:
יועץ משכנתאות בסניף מכניס את כל מסמכים שהבאתם לתוך שקית יפה ושולח את זה למטה הבנק. בכל בנק יש מחלקה שאחראית לקבל את הבקשות מהסניף ולנתח אותן לעומק כדי להבטיח שהלווים יוכלו לעמוד בתשלומי המשכנתא ושמחיר הנכס הנקנה, תואם למחיר עליו הצהרתם בפני יועץ המשכנתאות בסניף הבנק. הפקיד שמקבל את הבקשה עושה את הבדיקות הבאות:

א. בודק האם תעודות הזהות הן אמיתיות(לא אסביר איך עושים את זה כדי לא לעודד פשע).
ב. האם יש רצף תעסוקתי בתלושים, האם אתם אנשים יציבים עם הכנסה קבועה.  האם הסכומים שרשמתם בבקשת משכנתא הם נכונים, או שהצהרתם שאתם מרוויחים 20,000 ש"ח ובמציאות אתם מרוויחים רק 15,000 ש"ח, זה משנה המון, גם מבחינת האמינות שלכם בעיני הבנק.
ג. האם החזר המשכנתא לא יעלה על יותר מ35 אחוז מההכנסה שלכם.הכוונה היא שאם אתם מרוויחים יחד 15,000 ש"ח, פקיד המשכנתאות ירצה לדעת שהחזר המשכנתא שלכם לא יעלה על כ5,200 ש"ח בחודש.
ד. האם חשבון הבנק שלכם תקין. הפקיד ירצה לבדוק שאין צ'קים חוזרים, חיובים שהוחזרו וכו, כאשר הרעיון הוא- אנחנו לא רוצים לתת משכנתא לאנשים שגם ככה לא מצליחים לעמוד בהתחייבויות הכספיות שלהם.
ברגע שפקיד המשכנתאות בטוח שארבעת הסעיפים הללו תקינים, הוא מחזיר את הבקשה שלכם ליועץ המשכנתאות בסניף ומוסר לו שהבקשה קיבלה "אישור עקרוני"- זאת אומרת שהבנק מתחייב להעביר את כספי המשכנתא למימון העיסקה שלכם, בתנאי שלא יהיה שינוי מהותי בפרטים שמסרתם לו, הן על עצמכם ומצבכם הפיננסי והן על סוג הנכס שאתם רוצים לקנות. רק אציין ליתר ביטחון שאם פתאום כן התרחש שינוי מהותי, למשל התברר שלא ניתן לרשום את הדירה בטאבו, למרות שעד עכשיו הייתם בטוחים שכן, הבנק בהחלט יכול להחליט שהוא לא מעביר לכם את כספי המשכנתא. לכן חשוב לתת לבנק כמה שיותר מידע על הנכס שאותו מעוניינים לקנות, כדי למנוע מצבים כאלה.
   
      לאחר שהאישור העקרוני התקבל, יועץ המשכנתאות יזמין אתכם לסניף לחתום על מסמכי המשכנתא. כאשר תגיעו לסניף יקרו שלושה דברים חשובים:
א. תקבלו הצעת ריבית למשכנתא, לפי המסלולים שבחרתם
ב. תצטרכו לשלם עמלת פתיחת תיק בגובה חצי אחוז מסכום המשכנתא המבוקש על ידיכם.

     חשוב מאוד מאוד לא לקבל את שני הדברים הללו כנתון, אלא ל ה ת מ ק ח עליהם, ולא רק עם הבנק הזה, אפילו לקחת את הצעת הריביות לבנקים אחרים במטרה לקבל הצעה אטרקטיבית יותר. תמיד ניתן להשיג ריביות טובות יותר על ידי התמקחות. גם הנחה בגובה עמלת פתיחת התיק(לנסות להשיג לפחות 50 אחוז הנחה בגובה העמלה), זה דבר שניתן להשיג בהחלט. שורה תחתונה- להתמקח. אל תתביישו להתמקח עם הבנקים. תהיו בטוחים שהם בכל מקרה ירוויחו עליכם המון כסף.

ג. שמאות- יועץ המשכנתאות ייתן לכם את רשימת השמאים שעובדים עם הבנק שלו ויבקש מכם להזמין שמאי מהרשימה הזו, כדי שיעריך את שווי הבית . בנק המשכנתאות מחשב את ה70אחוז מימון שהוא נותן לפי שווי הבית, אותו יקבע השמאי. אם סגרתם בחוזה עם המוכר שמחיר הבית הוא 1,000,000 ש"ח וביקשתם מהבנק 70 אחוז מתוך זה, שזה 700,000 ש"ח, יכול להיות שהשמאי של בנק המשכנתאות, יקבע שמחיר הבית הוא רק 900,000 ש"ח. במצב כזה, גובה המשכנתא המקסימלי שתקבלו מהבנק הוא 630,000 (70 אחוז מתוך שווי הדירה, שהוא 900,000 ש"ח). הבעיה שתיווצר היא, שאתם עדיין מחויבים לשלם 1,000,000 ש"ח למוכר, וכך יווצר פער של 70,000 ש"ח, שתצטרכו למצוא בכוחות עצמכם.

5.  השלמת מסמכים וביצוע העיסקה:
לאחר שהאישור העקרוני בידינו ואנחנו יודעים שהבנק מוכן להעביר לנו את הכסף של המשכנתא, נשאר החלק הקשה של להביא את המסמכים החסרים להשלמת המשכנתא.
    אם קונים דירה יד שנייה:

א. תצטרכו ללכת לטאבו ולרשום לטובתינו הערת אזהרה. הערת אזהרה היא הצהרה של מוכר הדירה שהוא מבצע עיסקה איתכם. העיסקה עוד לא הסתיימה, אבל כרגע לא ניתן למכור את הדירה לאף אחד אחר, בלי שהעיסקה איתכם תתבטל לחלוטין והערת האזהרה שלכם תימחק( לא ניתן למחוק אותה ללא הסכמתכם).

ב. מקום נוסף שתצתרכו ללכת אליו הוא רשם המשכונות. במשרד רשם המשכונות, תירשמו משכנתא על הדירה. המשמעות היא דומה לזאת של הערת אזהרה. הרעיון הכללי הוא כזה: לפני שקונים דירה, העורך דין שמטפל בעיסקה בודק בשני המאגרים הללו( טאבו ורשם המשכונות) שאין הערות כלשהן על הדירה. רק ברגע שהדירה רשומה כפנויה בשני המקומות הללו, הוא ימשיך בעיסקה.

    אם קונים דירה יד ראשונה מקבלן: 

א. לרשום את הזכויות שלכם על הדירה ברשם המשכונות(כמו דירה יד שנייה).
ב. התחייבות של הקבלן שאתם קונים ממנו, שכאשר תהיה אפשרות לכך, הוא ירשום את זכויות הדירה על שמכם בטאבו.
ג. ערבויות שהקבלן נתן לכם על הכסף שלכם, שכבר שילמתם לו.
ד. התחייבות של הקבלן להמציא ערבויות על הכסף שהבנק משכנתאות יעביר לו.
   
      לאחר שתשלימו את כל המסמכים הללו, יועץ המשכנתאות בסניף יעביר אותם למטה הבנק לבדיקה סופית. לאחר שהבנק יהיה סבור שכל המסמכים קיימים ותקינים עד רמת הפסיק, ואני מתכוון עד רמת הפסיק( לכן לוודא שכל המסמכים מלאים כמו שצריך. טעות במספר הדירה, תכריח אתכם להביא את המסמך הזה מחדש) הוא יעביר לכם את הכסף.
חשוב לציין: זה תהליך שיכול לקחת גם חודשיים, תלוי בבנק ותלוי בכמה עומס יש על הפקידים בבנק, לכן חשוב להיות סבלניים, אבל כן לנדנד ליועץ המשכנתאות בסניף, כדי לזרז ולהלחיץ את המערכת.

בהצלחה לכולם, ותתחדשו.




 





נכתב על ידי :מרטין בוקסדורף
מרטין בוקסדורף יועץ כלכלי 0508-116397 http://www.financepro.co.il

http:/www.financepro.co.il
כתובת:  טלפון:  דואייל: maratbok@gmail.com

הוספת תגובה
* כינוי:
* דוא''ל:
* תגובה:
* קוד אבטחה: